案件背景
程海、程洲是從外地到杭州打工的一對親兄弟。2020年10月，在中介帶領(lǐng)下，兄弟倆帶著妻子一起在濱江某小區(qū)租下了相鄰的兩個房間。這原是一套兩室兩廳一廚一衛(wèi)的房子，二房東孫葉從業(yè)主處租下房屋后，把設(shè)備陽臺和客廳的部分空間也改成了臥室，隔斷后分別出租。其中，由設(shè)備陽臺改造的房間被租給了程海夫妻居住。
事故經(jīng)過
“房間只有8平方米，放了一張不可移動的床，床距離窗戶只有42厘米，沒有任何防護設(shè)施。”承辦法官介紹。因為租金相對來說比較便宜，程海夫妻在這個房間住了兩年多。沒想到2023年3月，妻子李鳳因趴出窗外晾曬衣物，不小心從10樓摔了下去。墜落至樓下綠化帶的李鳳被緊急送往醫(yī)院，但最終搶救無效死亡。
家庭情況
李鳳和程海共育有3個孩子，均未成年。其中一個患有先天性心臟病，還有一個患有先天性脊髓栓系綜合征，家里還有4個老人需要贍養(yǎng)。意外發(fā)生后，程海一家把二房東孫葉、業(yè)主吳珊、物業(yè)公司以及中介告上法院，要求賠償醫(yī)療費、喪葬費、死亡賠償金以及被撫養(yǎng)人的生活費等210余萬元。
程海一方的訴求
程海一方認(rèn)為，孫葉將‘非居住空間’改建為臥室，且在未提供任何安全保障的情形下出租給租客使用，應(yīng)對李鳳的死亡承擔(dān)主要的賠償責(zé)任。而中介明知房屋是違法分隔搭建，還居間介紹給租客，也有明顯過錯。此外，業(yè)主把房屋出租后負有管理的義務(wù)，物業(yè)公司對二房東違法裝修也有監(jiān)督職責(zé)，都應(yīng)為此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
各方的辯解
對于程海一方的主張，二房東孫葉并不認(rèn)可。他辯稱，當(dāng)時的租房合同是自己跟程洲簽的，自己與程海之間并沒有租賃關(guān)系，應(yīng)該由程洲和業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。而業(yè)主吳珊是從父親吳強手中繼承獲得房屋產(chǎn)權(quán)，她表示，父親生前將房屋出租時，合同里雖然約定了孫葉有權(quán)裝修，但并未授權(quán)改變房屋布局，自己對房子被分隔出租也不知情。另外物業(yè)公司也覺得冤，“孫葉的改建我們是不知情的”。
法院判決
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然租賃合同是程洲與孫葉獨自簽訂的，但鑒于程海夫妻是程洲的兄嫂，且從合同履行過程中看，程海和程洲均有向?qū)O葉支付租金等情形，可認(rèn)定房屋是兩家人共同租賃的。孫葉的改建行為增加了李鳳的墜樓風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)對李鳳的死亡承擔(dān)賠償責(zé)任。涉案房屋出租后內(nèi)部被違規(guī)改建，外墻也被違規(guī)加裝了晾衣架，但業(yè)主作為房屋所有人并沒有及時發(fā)現(xiàn)并阻止，物業(yè)也未在日常巡查中通知其整改，未盡到管理、監(jiān)督職責(zé)，應(yīng)當(dāng)分別對李鳳的死亡承擔(dān)賠償責(zé)任。而中介在介紹房屋時，已帶程海等人現(xiàn)場看過房屋，并未隱瞞房屋情況，因此不存在過錯，無需擔(dān)責(zé)。
責(zé)任劃分
考慮到李鳳作為完全民事行為能力人，站在床上探出身體晾曬衣物時應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見到該行為是具備危險性的，但其不僅未使用出租人配置的晾衣?lián)螚U，反而站在靠窗的床上探出身體晾曬衣物，最終導(dǎo)致墜樓身亡，故其也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)部分責(zé)任。
和解協(xié)議
審理案件期間，經(jīng)法官調(diào)解，程海一家與吳珊和物業(yè)公司達成和解協(xié)議，由吳珊賠償程海一家20余萬元，物業(yè)公司賠償10余萬元。程海一家當(dāng)即撤回了對吳珊和物業(yè)公司的訴訟。法院結(jié)合案情并綜合各方的過錯程度酌情確定由被告孫葉承擔(dān)40%的賠償責(zé)任，賠償各項損失84萬余元。
法律釋明
房屋出租人在對不動產(chǎn)進行改造分租時，應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得改變房屋整體規(guī)劃用途，不得有影響房屋主體結(jié)構(gòu)、承重等涉及建筑物安全的行為，并對租客負有安全保障義務(wù)。現(xiàn)實中，有很多業(yè)主把房屋出租給他人后，的確存在被對方二次轉(zhuǎn)租的情況。但房子在出租后，業(yè)主對所有房屋依然負有管理義務(wù)。即便自己不是直接出租人，租客發(fā)生意外時，業(yè)主也不能以簡單一句“不知情”而免除責(zé)任。對物業(yè)來說，不論是業(yè)主還是租客，在其管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反有關(guān)治安、環(huán)保、裝飾裝修等法律法規(guī)行為時，應(yīng)當(dāng)及時予以制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。
租客建議
租客在租房時，應(yīng)選擇安全性較高的房源，如發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，可要求房東進行修繕或加固，以確保居住安全。(文中當(dāng)事人均為化名)
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50010302002461號