二手房買賣糾紛案例分析

　　現如今房產市場持續火爆當中，不管是商品房的買賣還是二手房產的交易都是每年都在增長，但是隨之出現的買賣合同陷阱、糾紛就層出不窮了，下面承業律師事務所小編就通過二手房買賣糾紛案例分析來教大家如何規避買賣風險，順利交易二手房。

　　一、二手房買賣糾紛案例一：慎選抵押房

　　案情介紹

　　2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權未消滅。韓先生知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。

　　法官說法

　　設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。

　　在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發生。

　　二、二手房買賣糾紛案例二：防范抵債房

　　2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區平原里的一套自有房屋作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權萬女士有權代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。

　　法院經審理后，認為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結合相關案情，認為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。

　　實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉賣的情況時有發生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了抵押登記秩序，應當引起我們的警惕。此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產權人的關系，避免購買抵債房屋造成經濟損失。

　　三、二手房買賣糾紛案例三：巧簽共有房

　　2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。

　　《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。一方未經另一方同意，擅自處理共同財產的屬于無權處分行為。

　　本案中，經過法庭調查，景先生的售房行為確實未經過其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。事實上，馬先生只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。

　　以上就是承業律師事務所小編整理的關于二手房買賣糾紛案例分析全部內容，因為現在房屋買賣都是首付加長期還貸的形式，購買有抵押情況的房子要確認抵押權，再者需防范還有一房多賣的現象，共有房產必須所有人全部簽字。

 

（責任編輯：陳墨宸）