與期房相比，二手房具有地理位置好、價格便宜等諸多優點，是眾多購房人的首選。而由于房屋中介公司魚龍混雜、買主忽略房屋的建造時間等原因，導致因二手房交易引發的民事糾紛案件逐年增多。針對這一情況，海淀法院民二庭法官曾競昨天通過剖析典型案例，提示市民在進行二手房交易中要核實房屋“年齡”， 對房源情況進行全面了解，以免自己的權益受侵害。
案例1 中介謊報“房齡” 辦理貸款遇阻
張先生經中介公司介紹，選中了一套老小區里的房子。中介稱該房屋建造時間為上世紀80年代。按房屋年限，購買該房后的貸款年限及月供數額在張先生可以承受的范圍內，張先生便與賣房人簽訂了買賣合同，并約定張先生支付5萬元中介費。
在辦理貸款時張先生卻遇到了障礙，原來該房屋實際是70年代建成，而不是80年代，由于房齡較老，導致張先生的貸款年限比當初預計的短，每月的月供數額也大幅提高。
張先生認為憑目前的積蓄和收入情況無法順利的進行貸款和還貸，他與賣房人協商后解除了買賣合同，并賠償了賣房人部分損失。張先生認為自己的損失是因為中介公司的謊報房齡造成的，拒絕支付中介費用，中介公司便將張先生起訴至法院。
法院審理后認為，中介公司未如實告知房屋房齡存在過錯，但張先生未全面了解房屋情況也存在過錯，法院最終判決張先生支付中介公司九千元的代理費。
法官提示：房齡直接影響購房人貸款的年限和利率問題。現實中有些房屋由于建成年代較長或手續留存備案不完整等原因，使得房齡難以確認。而一些中介公司故意或者過失告知買房人不準確房齡，最終導致買房人貸款不利。
所以，購房人買二手房時務必通過多方渠道查證房齡，萬不可只聽中介公司的一面之詞。
案例2 晚上看房簽合同 白天入住遭煙熏
李女士一天晚上由中介公司帶領到一小區看了一套二手房，小區環境不錯，房屋樓層、大小也正好適合。李女士很滿意，當即就和賣房人以及中介公司簽訂了合同，并交納了7萬元的中介費。 但幾天后李女士發現該套房屋的樓下有個小飯館，小飯館的排煙道正好對著房屋的窗戶，白天小飯館生意繁忙時，屋里的窗戶都沒有辦法打開，否則全是油煙。李女士起訴要求中介公司退還7萬元中介費用。
法院審理后判決中介公司退還一半的中介費用給李女士，依據是“李女士在簽訂合同前未全面仔細了解房屋相關情況，也應承擔過錯責任。
法官提示：購買二手房時，購房人應全面了解房屋各項情況，選擇正確的看房時間多次看房，充分掌握諸如小區環境、周邊道路狀況等信息，以防后患。
案例3 高價購買學區房 入學名額卻被用
王先生為讓兒子上名牌小學，通過中介花高價在某學校附近買了一套二手房。然而王先生買房后在辦理兒子入學時卻被學校告知，該房的入學名額已經被他人用過，王先生的兒子無法在該校入學。
王先生起訴要求房屋中介公司賠償損失。法院審理后認為，王先生買房前，明確告知中介公司買房是為兒子入學，但中介公司未能滿足購房人的需求，應當承擔相應的責任。但王先生買房前未向學校了解相應情況，也存在一定過失。最終法院判決中介公司賠償王先生大部分損失。
法官提示：學區房問題非常復雜，其中涉及房屋是否自帶名額、名額是否用盡等諸多問題，所以買房人在購買學區房時需要謹慎，不僅要了解房屋情況，還應該向相關教育部門、學校等咨詢，避免購房后子女無法入學。(午報記者李一然)
50010302002461號