2009年11月份北京王女士通過中介看重了北京市海淀區(qū)某高檔小區(qū)一套125平米的房屋，每平米28000元，房主為馮先生雙方于11月15日簽訂了《北京市二手房買賣合同》，王女士案號(hào)合同的約定支付了10萬定金，雙方約定以貸款的形式支付剩余房款。
然后銀行最后以咨詢不足為由拒絕了馮先生的貸款請(qǐng)求。后馮先生要求與王女士協(xié)商解除解除合同，并索要定金。王女士拒絕，后訴至法院。
法院最后判決，馮先生無權(quán)索要定金。雙方均未上訴。
[王樹德律師評(píng)析]
今天談一下《二手房買賣合同》當(dāng)中約定了“以貸款支付房款”的法律效力問題。
《合同法》強(qiáng)調(diào)權(quán)利義務(wù)對(duì)等。在房屋買賣中賣方的義務(wù)就是按時(shí)交房，而買方則是按期支付房款，在這個(gè)過程當(dāng)中賣方?jīng)]有義務(wù)負(fù)責(zé)錢款來源審孩。如果合同當(dāng)中約定了以貸款支付只能視為賣方同意以貸款支付。目前通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。而且，從2009年下半年開始，隨著一系到相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整，某中主要包括對(duì)購2套以上住房貸款的限制。這樣，很多購房者就可能存在部分于中介公司口頭允諾辦理貸款而最終沒有實(shí)現(xiàn)的情況。從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應(yīng)當(dāng)牽分考慮到自身的支付能力和銀行債貸能力。
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