如何規(guī)避二手房戶(hù)口糾紛

　　如何規(guī)避二手房戶(hù)口糾紛

　　在上海，曾發(fā)生過(guò)二手房成交后在戶(hù)口問(wèn)題產(chǎn)生麻煩的個(gè)案。中介人員說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房雖然過(guò)戶(hù)很方便，但往往會(huì)遇到上家戶(hù)口不能遷出的窘?jīng)r，誰(shuí)也不愿意自家的房子里裝著陌生人的戶(hù)口。

　　為了避免因戶(hù)口問(wèn)題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，有專(zhuān)家認(rèn)為，買(mǎi)方一定要做好以下幾個(gè)方面的工作：

　　一，要求賣(mài)方出示戶(hù)口本并復(fù)印留存。通過(guò)審查賣(mài)方戶(hù)口本，買(mǎi)方即可大致了解賣(mài)方家庭的戶(hù)籍情況。但這種做法存在兩點(diǎn)缺陷：一方面，戶(hù)口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶(hù)籍狀況，而不能排除非家庭成員戶(hù)口落于交易房屋內(nèi)的可能;另一方面，戶(hù)口本上的信息可能與實(shí)際的戶(hù)籍狀況存在差異。

　　二，在交易之前到公安機(jī)關(guān)查詢(xún)交易房屋的戶(hù)籍狀況。房屋的戶(hù)籍通常由該房屋所在地的派出所管理，買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶(hù)籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取戶(hù)籍材料，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕配合，則房屋的戶(hù)口即可能存在問(wèn)題。

　　三，就戶(hù)口問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。戶(hù)籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救很困難，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足功夫。

　　此外，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)：一是付款的時(shí)間。買(mǎi)方只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶(hù)口已經(jīng)遷出時(shí)，才可以付清全部的購(gòu)房款。買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)時(shí)刻牢記：花錢(qián)買(mǎi)的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶(hù)籍無(wú)爭(zhēng)議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣(mài)方僅僅作出將戶(hù)口遷出交易房屋的承諾是不夠的，買(mǎi)方必須與賣(mài)方就違反該項(xiàng)承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除買(mǎi)方在損害方面的舉證責(zé)任，買(mǎi)方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。

　　相關(guān)案例：

　　他看中了某中介公司的一套住房，與賣(mài)方及中介公司協(xié)商后簽訂了三方《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定"擬交易物業(yè)成交價(jià)格為41萬(wàn)元，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳付稅費(fèi)"。半年后，李某在無(wú)意中發(fā)現(xiàn)該物業(yè)名下居然還有原房東的戶(hù)口未遷出。于是，李某找到了原房東要求把戶(hù)口遷出，原房東借口自己在外地上班沒(méi)有時(shí)間辦理戶(hù)口事宜為由一直拖延，后來(lái)就干脆不接李先生的電話(huà)，與李先生玩起了捉迷藏游戲。

　　律師提醒：

　　本案糾紛產(chǎn)生的原因在于：

　　擬交易物業(yè)尚有未遷出戶(hù)口，賣(mài)方未能按照所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的補(bǔ)充條款約定履行"辦理戶(hù)口遷出手續(xù)"，又不愿退還所收取的購(gòu)房定金。

　　由于戶(hù)口關(guān)系到購(gòu)房者家中學(xué)齡兒童上學(xué)等問(wèn)題，因此擬交易物業(yè)是否還有未遷出戶(hù)口對(duì)于買(mǎi)方李某來(lái)說(shuō)顯得十分重要。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在合同補(bǔ)充條款中的約定："賣(mài)方須保證擬交易物業(yè)中沒(méi)有任何人的戶(hù)口。如有戶(hù)口，須在簽署貸款合同前遷出，否則雙方終止買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)賣(mài)方需返還買(mǎi)方所付購(gòu)房定金1萬(wàn)元整。"當(dāng)賣(mài)方不履行合同約定時(shí)，就出現(xiàn)了約定的解除合同條件，賣(mài)方應(yīng)按照約定，將買(mǎi)方所付的購(gòu)房定金全額返還。

　　在本案例中，買(mǎi)方李某能事先考慮到所購(gòu)物業(yè)的戶(hù)口遷移問(wèn)題，把對(duì)戶(hù)口遷移的要求明確列入合同中，并對(duì)可能出現(xiàn)問(wèn)題的情況提出解決方案，使其在糾紛產(chǎn)生時(shí)有據(jù)可依，切實(shí)保障了自身利益，值得其他購(gòu)房者借鑒。

承業(yè)律師事務(wù)所 房地產(chǎn)法