作者：承業律師事務所 來源：www.myhouse64.com
最近承辦了一起罕見的案件，案情是這樣的：
劉先生在2006年在靜安區買了套200多萬的房子，住了二年多，最近房子被限制交易了。他到交易中心去了解，才知道原來是當初買房時出了問題。當時的產權人是一位姓吳的女士，但經辦人卻不是吳女士本人，而是她的代理人張先生，張先生出示的是某公證處的委托公證書，因此辦理過戶手續和收取房款的都是這位張先生。但現在吳女士卻稱她根本沒有委托過這樣張先生出售她的房子，而只是委托她看管，那個委托公證書是假的，目前這個案件正在法院進行審理之中。當然，如果真象吳女士說的那樣，那張先生無疑構成刑事犯罪，不過，張先生的犯罪行為造成的經濟損失應當由吳女士來承擔還是由劉先生來承擔，這在法律上還是有一些爭議的。作為買方的劉先生來說，如果由他來承擔的話，那么200多萬的購房款無疑是打了水漂，即使法院判決張先生坐個十年八年牢，恐怕劉先生的經濟損失也難以挽回。
冒用他人的名義將他人的房產出售給別人，騙得房款后逃之夭夭，即使這種情況在房產交易中出現的機率非常少，但一旦碰到，將給自己造成巨大的經濟損失。這個案件進一步提示購房人：在二手房交易中一定要睜大眼睛，認真識別交易對象的真實身份。
一般來說，冒名頂替出售他人的房產有以下幾種情況：
一、 將承租房出售，
先將房屋從產權人手上租賃下來，然后偽造房東的身份證以及房產證，再到中介處掛牌將房屋出售。
二、與房東有特定關系，冒用房東的名義出售
由于與房東有一定的關系，比如親戚關系或朋友關系，將房東的身份證和房產證騙到手，再冒用房東的名義將房子賣掉。
三、利用委托公證，以房東代理人的名義出售
先找一個與房東外貌相似的人，再持房東的身份證到公證處辦理委托公證，以房東名義委托自己將房子賣掉。
當然，不管哪種方式都會經過房地產交易中心的審核，但是，交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進行實質審核而只能進行形式審核。比如，交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假，而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。因此，買方對賣方真實身份的審查不能寄希望于交易中心。
買方應通過以下幾個途徑對賣方身份進行審查：
一、對產權人的戶籍情況進行調查
對賣方親自簽訂合同并辦理過戶手續的，應當到公安機關調查產權人的戶籍情況。公安機關的戶籍基本信息上都會有相應的照片，這個照片與身份證上的照片是一致的，因此應當查清楚以便與賣方進行比對。
二、對委托公證書進行調查
如果涉及到委托公證書的，應當到公證機關調查公證書的真實性，以防止公證書被偽造。
三、對代理人的戶籍情況進行調查
代理人持委托公證書辦理交易手續的，除了調查公證書的真實性，還要確保委托公證書上指定的代理人與辦理交易手續的是同一個人。因此還應當核實代理人的身份。
除此之外，還應當注意，房款應當盡量從自己的銀行卡號匯入產權人的銀行賬號，而盡量不要以現金交付，或者匯入代理人的銀行卡號。
50010302002461號