不被人重視但糾紛頻頻二手房交易中的戶(hù)口懸案

　　不被人重視但糾紛頻頻二手房交易中的戶(hù)口懸案

　　—— 2006年04月06日0715《理財(cái)周刊》

　　本刊記者甄愛(ài)軍 (北京)

　　因?yàn)閼?hù)口而引發(fā)的糾紛在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中非常常見(jiàn)，這應(yīng)該引起購(gòu)房者的充分注意。但是在實(shí)際中，戶(hù)口往往不被人重視。

　　不要讓?xiě)艨诔蔀橘?gòu)房的“絆腳石”，這需要購(gòu)房者認(rèn)真對(duì)待。

　　“因戶(hù)口發(fā)生的糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中非常常見(jiàn)，”不管是律師，還是二手房中介行業(yè)的從業(yè)人員，都這么認(rèn)為。

　　“其他的糾紛都有辦法解決，而對(duì)于戶(hù)口糾紛，至今卻沒(méi)有一個(gè)好的解決辦法，”這不光只是購(gòu)房者的困惑，也是律師的困惑。

　　但在實(shí)際二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者往往會(huì)忽略戶(hù)口這個(gè)重要的環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般購(gòu)房者在談判時(shí)，只是關(guān)心房?jī)r(jià)、贈(zèng)送等這些與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的項(xiàng)目，而對(duì)“戶(hù)口”卻只字不提。

　　于是戶(hù)口成為二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最讓人撓心的事。

　　戶(hù)口問(wèn)題很容易遭到忽視 (北京)

　　小程是一家房產(chǎn)公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)他的回憶，從未發(fā)現(xiàn)過(guò)一位在談判中率先提到戶(hù)口問(wèn)題的購(gòu)房者。小程告訴記者：“購(gòu)房者一般都只會(huì)問(wèn)房?jī)r(jià)，還有贈(zèng)送的項(xiàng)目，如物業(yè)維修基金、家裝電器等，而不會(huì)去了解戶(hù)口中有多少人，何時(shí)遷走。”

　　住商不動(dòng)產(chǎn)法務(wù)郭韌對(duì)此表示，戶(hù)口是最容易遭到購(gòu)房者忽視的一個(gè)重要因素。而本刊后文中提到的三個(gè)具體案例，都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有詳細(xì)調(diào)查戶(hù)口情況。律師們也表示，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由戶(hù)口引發(fā)的糾紛，主要還是跟購(gòu)房者的疏忽有很大的關(guān)系。

　　但是戶(hù)口糾紛卻是二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。一提到在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因戶(hù)口引發(fā)的糾紛，上海東方正義律師事務(wù)所的朱海嬰律師便大為感嘆：“實(shí)話(huà)告訴你，因?yàn)閼?hù)口而引發(fā)的糾紛真的是罄竹難書(shū)。”

　　因?yàn)閼?hù)口方面的糾紛不能作為民事案件，法院不會(huì)受理此類(lèi)訴訟，所以記者無(wú)從通過(guò)法院了解到戶(hù)口糾紛在整個(gè)二手房糾紛中到底占到多大的比例。但根據(jù)一些中介公司的統(tǒng)計(jì)，因戶(hù)口而產(chǎn)生的糾紛占所有二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛近3成的比例。

　　郭韌說(shuō)：“在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，合同履行是最大的糾紛源，而由戶(hù)口引發(fā)的糾紛則占合同履行糾紛的大頭。”

　　據(jù)了解，戶(hù)口糾紛的根源在于上家戶(hù)口無(wú)法及時(shí)遷出，導(dǎo)致下家戶(hù)口無(wú)法遷入。“這是由于我們國(guó)家現(xiàn)行的戶(hù)籍管理制度引起的，”朱海嬰律師如此認(rèn)為。此前就二手房交易而言，戶(hù)口遷移的規(guī)定是這樣的：只有上家的戶(hù)口從房屋中遷出之后，下家的戶(hù)口才能遷入。而上家戶(hù)口遷出的前提條件是有落戶(hù)的地方。

　　郭韌說(shuō)：“一旦上家沒(méi)有找到落戶(hù)的地方，比如在賣(mài)房之后沒(méi)有買(mǎi)房，或直系親屬不同意上家落戶(hù)，那么上家的戶(hù)口只能留在原房屋內(nèi)，導(dǎo)致下家的戶(hù)口遷不進(jìn)去，產(chǎn)生糾紛在所難免。”

　　此前戶(hù)口糾紛難解決

　　而最讓人頭痛的是，戶(hù)口方面的糾紛至今沒(méi)有找到一個(gè)好的解決辦法。

　　朱海嬰律師曾經(jīng)接待了很多有關(guān)戶(hù)口糾紛的案子，但她不主張通過(guò)訴訟這個(gè)途徑來(lái)解決，因?yàn)樗溃ㄔ菏遣粫?huì)受理這類(lèi)訴訟的。這是由于戶(hù)口糾紛不能作為民事糾紛來(lái)處理。這不光在之前是這樣，現(xiàn)在還是這樣。

　　對(duì)此，上海市高級(jí)人民法院對(duì)此已做出明確的規(guī)定。在去年年底，上海高院出臺(tái)了《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，其中對(duì)戶(hù)口糾紛做出如下規(guī)定：

　　對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶(hù)口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。

　　對(duì)此，律師認(rèn)為，如果一旦發(fā)生戶(hù)口方面的糾紛，被侵害一方無(wú)法通過(guò)有效途徑解決這個(gè)問(wèn)題。朱海嬰說(shuō)：“法院不受理這類(lèi)訴訟，而下家又沒(méi)有別的途徑強(qiáng)制要求下家將戶(hù)口遷出，他們只有等待，這是一種無(wú)奈的選擇 (北京)。”

　　現(xiàn)狀仍不容樂(lè)觀(guān)

　　目前，戶(hù)口糾紛已有了變通的解決辦法。記者了解到，陳先生去年年底在嘉定區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套住房，辦理戶(hù)口遷移時(shí)，他曾征詢(xún)當(dāng)?shù)嘏沙鏊欠裥枰霞乙煌皝?lái)辦理。但是得到的答復(fù)是不需要。因?yàn)樯霞沂欠襁w出，對(duì)他落戶(hù)沒(méi)有影響。

　　記者咨詢(xún)了滬上部分派出所，得到的答復(fù)不大一樣，如盧灣區(qū)淮海中路派出所戶(hù)籍受理處的工作人員則稱(chēng)，目前原則上還是要求上家遷出之后，才能遷入下家的戶(hù)口。而記者從徐匯區(qū)、嘉定區(qū)一些派出所的戶(hù)籍受理處則了解到，可以暫時(shí)將上家的戶(hù)口凍結(jié)，封存下來(lái)，將下家的戶(hù)口遷入進(jìn)來(lái)，等待合適的時(shí)機(jī)，再將上家的戶(hù)口遷出。

　　但是，這被看作是一種權(quán)宜之計(jì)。朱海嬰用吃驚來(lái)描述她當(dāng)初了解到這種做法的情形，她說(shuō)：“這只是一種變通的做法，僅僅能夠起到頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的作用。而對(duì)于由戶(hù)口而帶來(lái)的糾紛，無(wú)法從根本上起到很好的解決效果。”她推測(cè)，這種辦法有可能會(huì)引發(fā)新的糾紛。

　　記者從知情人士處了解到，這種辦法是在2005年7月份出臺(tái)的，沒(méi)有公開(kāi)宣布，只做不說(shuō)。但是通過(guò)一段時(shí)間實(shí)行之后，發(fā)現(xiàn)這種辦法存在一定的問(wèn)題，比如有些涉及到動(dòng)遷補(bǔ)償時(shí)，對(duì)于這種尚未及時(shí)遷出的戶(hù)口如何處理，沒(méi)有很好的解決辦法。

　　這位人士說(shuō)：“本身市內(nèi)戶(hù)口遷移方面的問(wèn)題比較復(fù)雜，方案在實(shí)行過(guò)程中由各區(qū)具體職能管理部門(mén)掌握，但是在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，說(shuō)明這種辦法還是存在一定的缺陷的。”

　　雖然已經(jīng)有人大代表提出取消戶(hù)籍，實(shí)行“綠卡制”，但是中國(guó)的戶(hù)籍改革是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，因此戶(hù)籍制度在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將仍然存在。朱海嬰表示，只要戶(hù)籍制度仍然存在，那么在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中由戶(hù)口而引發(fā)的糾紛就會(huì)繼續(xù)存在，而無(wú)法得到解決的現(xiàn)狀仍然會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)存在。