房產(chǎn)糾紛維權(quán)：二手房買賣未談成 委托方該付違約金

案情簡(jiǎn)介：

2005年2月，王小姐與某房產(chǎn)中介公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定由中介公司作為居間人將陳先生的一套房屋介紹給毛小姐，房款為人民幣245萬(wàn)元，雙方在《協(xié)議》中約定了付款方式、意向金的數(shù)額及處理辦法等。

雙方約定：“由于王小姐的原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣合同未簽訂的，王小姐應(yīng)向中介公司支付總房款3％的違約金。”協(xié)議簽訂后，王小姐按約支付給中介公司意向金5000元。后來(lái)由于王小姐與業(yè)主陳先生未達(dá)成一致，買賣合同沒(méi)有簽成。

這家房產(chǎn)中介公司認(rèn)為王小姐的違約行為致使自己前期所做的居間工作無(wú)果，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此訴至法院，以王小姐拒絕簽訂買賣合同為由，要求按照協(xié)議第十條約定支付違約金49000元。

法院判決：

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”

本案中，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系中介公司提供的格式條款,中介公司在協(xié)議中使自己居于無(wú)論居間行為是否成功均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，顯然與當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，故該約定的條款無(wú)效，中介公司收取違約金的主張不受法律保護(hù)。律師點(diǎn)評(píng)：

在二手房買賣中，中介公司的活動(dòng)能否最后達(dá)成，促使上下家順利簽約具有不確定性，不是完全可由中介公司的意志決定的。法律賦予了中介公司請(qǐng)求委托人支付中介活動(dòng)必要費(fèi)用的權(quán)利。

必要費(fèi)用與報(bào)酬畢竟不是同一概念，數(shù)額往往也相差很大。因此，中介公司在與委托人簽訂居間合同時(shí)，可事先約定按服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行菜單式收費(fèi)，可以有效彌補(bǔ)成本損失，降低雙方交易成本。