在二手房買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)買(mǎi)方簽署了定金協(xié)議，交付了定金后，如賣(mài)方以“尚未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同”為由，不愿簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益?是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》?
案情： 房?jī)r(jià)上漲了，賣(mài)家不賣(mài)了
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣(mài)方將其名下110平方米的房屋，以64萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給買(mǎi)方。雙方約定定金為5萬(wàn)元，預(yù)付房款45萬(wàn)元(含定金)，余款待買(mǎi)方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣(mài)方賬戶(hù)。如買(mǎi)方反悔則沒(méi)收定金;若賣(mài)方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣(mài)方把房及有關(guān)資料給買(mǎi)方，買(mǎi)方也將45萬(wàn)元支付給賣(mài)方。
五個(gè)月后，賣(mài)方書(shū)面通知中介公司，請(qǐng)轉(zhuǎn)告買(mǎi)方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買(mǎi)賣(mài)雙方另行協(xié)商等。5天后，買(mǎi)方起訴到法院，訴稱(chēng)賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并擅自撬門(mén)換鎖不讓買(mǎi)方裝修和入住。請(qǐng)求法院判決雙方的二手房買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：定金協(xié)議是否就是買(mǎi)賣(mài)合同
買(mǎi)方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號(hào)、面積等基本狀況、房?jī)r(jià)款、付款時(shí)間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等房屋買(mǎi)賣(mài)合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實(shí)質(zhì)是一份買(mǎi)賣(mài)合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。
賣(mài)方則辯稱(chēng)，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。但雙方意見(jiàn)有分歧，至今未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時(shí)賣(mài)方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。
法院判決：合同有效，賣(mài)方必須交房
法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱(chēng)是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買(mǎi)賣(mài)合同，只是賣(mài)方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買(mǎi)方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣(mài)方也把房屋交付給買(mǎi)方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)賣(mài)方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣(mài)方繼續(xù)交房給買(mǎi)方。
律師點(diǎn)評(píng)：合同性質(zhì)不僅僅看名稱(chēng)
律師認(rèn)為，在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱(chēng)，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案中可以看出，名稱(chēng)是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)內(nèi)容，此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣(mài)方作為違約方無(wú)權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來(lái)承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同雙方，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)履行合同。
50010302002461號(hào)