二手房糾紛案例解析

正文：二手房糾紛案例解析 二手樓市場(chǎng)中，離奇古怪的事情特別多，買家和業(yè)主一方面非常依賴中介提供的信息資料，一方面又千方百計(jì)地想繞開中介，以免交那份"冤枉錢"（傭金），由此產(chǎn)生了許多糾紛。
　　地產(chǎn)中介公司在社會(huì)中所起的作用是提供與房屋相關(guān)的咨詢、評(píng)估、交易、代理等服務(wù)，是現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的一環(huán)。但是，由于目前中介市場(chǎng)尚未規(guī)范成熟，以及市民對(duì)經(jīng)紀(jì)人"靠嘴皮子賺錢"的排斥和不理解，地產(chǎn)中介至今未深入人心,乃至買賣雙方自行交易產(chǎn)生出許多糾紛。本文只是眾多糾紛中的極小部分。

案例一:沒(méi)交房款定金被沒(méi)收

　　A先生通過(guò)中介選定了一套房，就在去中介公司辦理下定手續(xù)時(shí)的一剎那突發(fā)奇想，認(rèn)為如果和業(yè)主私下交易便可省下一筆傭金，于是趕忙聯(lián)系到了業(yè)主，業(yè)主對(duì)此也無(wú)異議，他就下了兩萬(wàn)元定金，交換到一張手寫的收據(jù)，并約定了去國(guó)土局辦理過(guò)戶的日期。沒(méi)想到了那一天，A先生沒(méi)有籌到全部的房款，就又去跟業(yè)主交涉辦理銀行按揭，業(yè)主不肯，并以毀約為由，將其定金全部沒(méi)收。

　　假若A先生當(dāng)時(shí)沒(méi)有繞開中介，可以肯定的說(shuō)絕對(duì)不會(huì)發(fā)生這種事情。中介公司不但能協(xié)助買賣雙方辦理一切過(guò)戶、按揭事宜，還可控制風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地維護(hù)兩方面的利益。
此事通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，至少可有以下兩種解決方法：

　　（1）辦理銀行按揭。沒(méi)有中介的參與，買賣雙方實(shí)際上是很難辦理銀行按揭手續(xù)的，即買方不可能愿意以原業(yè)主的名字辦理房屋抵押，以至買到的房子還在原業(yè)主名下；賣方也不會(huì)愿意先將房產(chǎn)過(guò)戶，以至房款沒(méi)收到，房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。但若有中介參與，則所有事情迎刃而解。由于中介公司與銀行簽有協(xié)議，可以按照以下程序：買方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托書到銀行申請(qǐng)按揭，銀行承諾可按揭后再到國(guó)土局辦理過(guò)戶手續(xù)，然后以新的房產(chǎn)證抵押貸款（貸款額為房?jī)r(jià)的剩余部分），所貸錢款交原業(yè)主。這樣，風(fēng)險(xiǎn)得到控制，雙方利益均可保障。 　　（2）中介公司墊支。如A先生確實(shí)困難，而業(yè)主又急于收到房款，中介公司會(huì)考慮在收取一定手續(xù)費(fèi)和辦理全權(quán)委托的前提下，替A先生墊錢支付，以解燃眉之急。

案例二:買家毀約業(yè)主遭殃

　　B先生是位業(yè)主，通過(guò)中介找到買家后也甩開了經(jīng)紀(jì)人，只收取了少許定金，并約定了先過(guò)戶后付款，就去國(guó)土局遞件辦理過(guò)戶。但不想買家又看好了其它的房而毀約，并且因?yàn)閾p失了定金而不愿配合B先生辦理撤件手續(xù)，這下可害苦了B先生，由于沒(méi)有見證人，各種撤件手續(xù)辦下來(lái)花了幾個(gè)月,耗費(fèi)兩萬(wàn)多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，80％以上業(yè)主都是第一次做買賣二手樓交易，大多不了解個(gè)中詳情，而且買賣二手樓也不同于在市場(chǎng)買菜，可以一手交錢，一手交貨。從談價(jià)、簽約，到下定、交首期款、過(guò)戶、付余款，再加上按揭等等，沒(méi)有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，實(shí)際操作也有很多困難，操作起來(lái)存在很多風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，僅僅一個(gè)先過(guò)戶、還是先付款，付多少才合適的問(wèn)題，就可以難倒所有的自行交易者。 中介公司在整個(gè)交易過(guò)程中實(shí)際上還扮演了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)人的角色，它分別同買賣雙方簽定委托代理合同，等于把一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程分解為買和賣兩部分，買賣雙方都直接面對(duì)中介。這樣對(duì)于各自的風(fēng)險(xiǎn)，比如毀約、撻定、欺騙等，都可以轉(zhuǎn)嫁到中介公司身上，出了問(wèn)題，可以憑委托書找中介公司依法交涉。同時(shí)，對(duì)于各方應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任、何時(shí)交納多少錢，中介公司明文規(guī)定得一清二楚，基本不會(huì)發(fā)生什么爭(zhēng)執(zhí)。

案例三:不法中介人去樓空

　　 C先生本來(lái)是向一家大型的、有信譽(yù)的中介委托購(gòu)樓，后來(lái)又覺(jué)得傭金太高，于是被人慫恿去了一家非法中介公司，因?yàn)樵摴究梢员ＷC傭金打折。于是C先生下了定金，并在公證過(guò)戶前將全房款悉數(shù)交由這家公司后，被告知15個(gè)工作日再去辦手續(xù)，誰(shuí)知到時(shí)一看，已是人去樓空。

　　 象這樣的事情在1993年、1994年發(fā)生得特別多，近來(lái)也會(huì)偶爾碰到。由于買賣房屋動(dòng)輒是幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的錢款轉(zhuǎn)移，很容易對(duì)不法分子產(chǎn)生誘惑。還有近來(lái)一些不正規(guī)的中介公司由于生意難做，不得已鋌而走險(xiǎn)，使市面出現(xiàn)了一些惡意"吃定"行為，即他們刻意制造一些小借口，以買方毀約為由占有定金，此類官司打起來(lái)也非常麻煩，受害方很難不受損失就"全身而退"。

　　 對(duì)此唯一的辦法就是去找有知名度的、有信譽(yù)的大型中介公司，那里雖然傭金不打折，但買賣雙方利益能夠得到充分保證，并且服務(wù)也絕對(duì)是高質(zhì)量的。切忌:"占小便宜吃大虧"。 （法律在線 作者不詳）



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