核心內容：夫妻一方擅自賣房，法院應該如何處理？如何保護善意第三人的法律權益？下面，承業律師房地產小編為您詳細介紹有關夫妻一方擅自賣房的知識內容。
近期二手房買賣糾紛案件多發，53.5%的當事人以出賣房屋系共有財產為名主張無效。其中共有人一方主張另一方與購房者簽訂的買賣合同無效的案件中，主張侵犯夫妻共同財產權的占到66.7%。
夫妻一方以侵犯共有財產為由主張房屋買賣合同無效案件，常常存在四大難點：
一是當事人舉證難。對于夫妻雙方是否知情，舉證責任如何分配，證明標準如何確定，法律并沒有明確的規定。
二是法院調解難。房產涉及的利益往往較大，而當事人雙方訴求差距明顯，法院調解工作難做。
三是執法尺度難以統一。“婚姻法司法解釋三”明確規定了“善意取得”制度的應用，然而，“善意取得”制度的前提是房屋已經過戶且第三人必須是善意的，善意屬于主觀認定，沒有統一的標準。
四是判決執行難。調研中發現，部分案件法院認定買賣合同有效，但難以執行，甚至引發多起糾紛。
典型案例：羅某與揭某系夫妻，揭某在羅某不知情的情況下將兩人所有一處住房賣給鄧某。羅某訴至法院要求判令二人簽訂的房屋買賣合同無效。揭某稱與羅某曾約定上述房屋是揭某個人所有的財產，鄧某稱其買房時揭某曾出示夫妻財產協議，鄧某已付完房款，房屋也已辦理過戶手續。
據調查，揭某曾與羅某簽訂協議書，約定該處房屋歸揭某所有。后雙方又簽訂一份協議書約定廢除前份協議。法院審理認為，鄧某在見到揭某與羅某簽名的協議書后，有理由相信訴爭房屋歸揭某個人所有，鄧某以合理價格購買上述房屋，并已辦理了過戶手續，其作為善意第三人依法取得了房屋的所有權，故判決駁回羅某的訴訟請求。
法官釋法：根據“婚姻法司法解釋三”規定，一方未經另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。鄧某在購買房屋時見過揭某出示的第一份協議書，并依合同支付了相應價款，且訴爭房屋產權已經過戶至其名下，應依法取得訴爭房屋所有權，羅某可另行向揭某主張相關權利。
50010302002461號