房產(chǎn)交易的合同主體包括哪些？

一、房產(chǎn)交易的合同主體包括哪些？

房產(chǎn)交易的合同是轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同。合同的主體包括合格的買受人及合格的出賣人。我們需要注意的是合格的出賣人，合格的出賣人是指能夠?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)合法地轉(zhuǎn)移給買受人。

從我國(guó)適用的法律上看，能夠合法轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的主體除了房產(chǎn)所有權(quán)人外，還包括特殊的五種，分別為享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的主體;經(jīng)所有權(quán)人或法人財(cái)產(chǎn)權(quán)主體授權(quán)的人，如行紀(jì)人、代銷人等;質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人;人民法院;能夠適用善意取得效果的無(wú)權(quán)處分人。

在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，尤其要注意房產(chǎn)的租賃情況。根據(jù)買賣不破租賃原則，如果在房屋買賣前訂立有租賃合同，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶，也不得侵害承租人的租賃權(quán)。因此買方最好實(shí)地觀察，并對(duì)租賃情況進(jìn)行詳細(xì)的詢問(wèn)和調(diào)查。

二、商品房買賣合同的內(nèi)容包括哪些？

通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。

(一)、當(dāng)事人

商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。

(二)、商品房基本狀況

首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。

其次，要注明商品房的基本情況，包括具體的位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。

(三)、價(jià)款及支付方式

商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種。總價(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。

商品房買賣合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式：第一，以所購(gòu)商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。

(四)、商品房交付使用方式及條件

合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。

(五)、公共配套設(shè)施設(shè)備條款

由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。

(六)、面積差異的處理

當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，依照最高人民法院的司法解釋確定。

(七)、產(chǎn)權(quán)登記的約定

由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。

(八)、違約責(zé)任

出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

綜合上面所說(shuō)的，房產(chǎn)交易的合同是由出賣人和買受人進(jìn)行簽訂，對(duì)于合同的主體也就屬于這兩種人；因此，雙方在簽訂合同的時(shí)候就一定要協(xié)商清楚，特別是對(duì)于雙方的權(quán)利和義務(wù)就一定要協(xié)商清楚，這樣才能確保雙方的權(quán)利和義務(wù)。