核心內容：合同解除對房屋產權的處理有什么影響？下面，承業律師事務所房地產小編通過對一個真實案例的介紹及專家律師對案例的分析，為您大家詳細介紹相關的內容。
案情
張某通過某房產中介公司向黃某購買了一套二手次新房，總價70萬元。但他做夢也沒想到，買一套房卻打了兩場官司，首付20萬元差點打了水漂。
簽訂買賣合同時，張某查看了房產證原件、預售合同，并到房地產交易中心進行電腦查詢，結果一切正常。在支付了4萬元定金后，又簽訂了正式的買賣合同，并支付了首付款。但在張某隨后準備交易時，該套房屋卻被原開發商查封了，交易中心向張某簽發了“不予登記通知書”。查封的原因是，黃某向開發商購買該房時，不但拖欠尾款近10萬元未支付，而且從放貸第一個月起，就開始拖欠銀行貸款。銀行在貸款逾期三個月未還之后，直接從開發商的擔保金帳戶劃走了貸款本金和罰金部分。此時該房屋產權已登記在黃某名下，黃某不知去向。開發商無奈，將黃某告上法庭，訴請解除預售合同。最后法院以缺席判決，解除黃某和開發商簽訂的商品房預售合同。沒想到的是，由于黃某已取得房產證和房屋鑰匙，這讓他有了可乘之機，將該房轉賣給了張某。
房屋被查封導致交易受阻后，張某認為，盡管黃某拖欠尾款并逾期還貸導致了開發商的損失，但是，該房屋的產權仍然歸黃某所有，雙方簽訂的合同合法有效。因此，張某向法院提起訴訟，要求繼續履行合同。黃某因涉嫌詐騙，不知去向。法院依法追加了開發商作為第三人參加了訴訟。
一審法院認為，在預售合同被判令解除之后，該房屋的產權已歸開發商所有。黃某對該房已喪失處置權，該買賣合同無效。張某應當向黃某另行主張債權，駁回了張某的請求。張某不服，上訴到上海市第一中級人民法院，堅持原審訴訟請求。
二審法院最后認為，盡管預售合同已判令解除，但黃某已獲得產權，產權不能因為預售合同的解除而歸于消滅，雙方簽訂的買賣合同應屬有效。遂撤銷了一審判決，判令合同繼續履行，支持了張某的原審訴訟請求。
律師分析
本案的啟示有三個方面。首先，黃某在向開發商購房時，為何在沒有支付清尾款的情況下就拿到了房屋鑰匙，并取得了產權證?這是開發商在房屋銷售過程中應當反思的，款清交房是最基本的銷售原則。
其次，在黃某逾期不還貸款導致開發商遭受擔保金損失后，開發商訴請解除預售合同能否保護自己的合法權益?在辦出產權證并簽訂房屋交接書之后，就意味著預售合同已經履行完畢，購房人已取得了系爭房屋的物權。開發商企圖通過解除預售合同來保護自己的債權，顯然出現了失誤。因為預售合同的解除并不能導致物權的逆轉。如果開發商向黃某主張債權，并通過拍賣系爭房屋來受償，顯然就不會出現這樣的情況。
最后，二審法院最終撤銷了一審判決，進行了改判，讓張某備感欣慰。在法律適用上，到底是否采納物權變動理論，一、二審法官出現了分歧。二審法院積極采納了代理人的關于物權變動的學理解釋和代理觀點，撤銷了一審判決，體現了司法審判的公正和進步。
50010302002461號