核心內(nèi)容：二手房買(mǎi)賣(mài)交易常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?應(yīng)該如何處理?下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編通過(guò)對(duì)相關(guān)糾紛案例的分析，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>
相對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商品房，二手房買(mǎi)賣(mài)存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。浙江浙中律師事務(wù)所副主任徐正紅日前專門(mén)總結(jié)了去年買(mǎi)賣(mài)二手房交易過(guò)程中，出現(xiàn)較多的典型糾紛，提醒買(mǎi)房人注意。
糾紛一：房?jī)r(jià)大漲出賣(mài)人拒絕過(guò)戶
案例：去年5月，金華市區(qū)的張某與房主簽訂了購(gòu)房合同，合同總價(jià)為68萬(wàn)元。由于是期房，房產(chǎn)證預(yù)計(jì)要到當(dāng)年的11月份才能夠領(lǐng)取，于是雙方約定由張某先支付一半房款，房主則將該房屋交付給買(mǎi)方使用。待房產(chǎn)證辦到張某名下后，雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，張某通過(guò)貸款支付余款。但是當(dāng)房主領(lǐng)到房產(chǎn)證之時(shí)，房?jī)r(jià)大漲，房主以簽訂合同時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效為由拒絕辦理過(guò)戶。
分析：在二手房交易中，類似期房的轉(zhuǎn)讓糾紛比較多，尤其是去年金華房?jī)r(jià)大漲時(shí)，有些賣(mài)房人感到出讓價(jià)過(guò)低想反悔，并且以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，要求買(mǎi)方確認(rèn)之前簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
提醒：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定并不是效力性的強(qiáng)制規(guī)范，這里的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而不是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。該房屋買(mǎi)賣(mài)行為是雙方的真實(shí)意思表示，交易行為沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。所以，結(jié)合上述案例，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，現(xiàn)賣(mài)方已領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，賣(mài)方有義務(wù)配合買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)。
糾紛二：未約定按揭貸款辦理期限
案例：去年4月，金華人俞某將其市中心的一套房子委托中介機(jī)構(gòu)出售，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定買(mǎi)方先支付一部分房款，剩余房款待辦理按揭貸款后支付。后來(lái)，在辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)，由于買(mǎi)方的貸款材料不齊全，無(wú)法辦理按揭貸款。6個(gè)月后，俞某找到買(mǎi)方要求其支付剩余房款，買(mǎi)方卻堅(jiān)持認(rèn)為合同中已約定，剩余房款要辦理按揭貸款后再行支付，現(xiàn)貸款還沒(méi)辦下來(lái)，所以支付剩余房款期限未到。
分析：這份合同暴露出來(lái)的糾紛在二手房交易中也非常典型。中介機(jī)構(gòu)往往過(guò)于自信，只約定能夠辦理按揭貸款的情況，但對(duì)不能及時(shí)辦理按揭貸款時(shí)，如何支付剩余房款在合同中則不作約定。這樣就會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)方的合同權(quán)利一時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，尤其是對(duì)那些想通過(guò)出售舊房來(lái)改善住房的出賣(mài)人而言，往往會(huì)錯(cuò)過(guò)選購(gòu)新房的機(jī)會(huì)，在房?jī)r(jià)大漲的房市里這種損失是顯而易見(jiàn)的，可這種損失是一種間接損失，因此得不到法律支持，除非在買(mǎi)賣(mài)合同中有此相關(guān)約定。
提醒：出賣(mài)人對(duì)二手房交易中房款的支付期限一定要有約定，如果剩余房款要貸款后才支付的，也要對(duì)萬(wàn)一貸款辦不了如何支付作個(gè)約定。此時(shí)中介機(jī)構(gòu)在付款方面如果能承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的話，也一并要在合同中體現(xiàn)，否則讓中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)付款責(zé)任就沒(méi)有法律依據(jù)。當(dāng)然本案中，也不是買(mǎi)方辦不出貸款就可以不予支付剩余房款，可以再給其一個(gè)合理期限，仍舊辦不出貸款的，也應(yīng)當(dāng)支付剩余房款。
糾紛三：學(xué)區(qū)房的出賣(mài)人未遷出戶口
案例：去年5月，金華人董某為了給兒子上一所好中學(xué)，在中介機(jī)構(gòu)的幫助下，物色到一處屬金華四中學(xué)區(qū)的房子。雙方簽了一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)付款期限、房屋內(nèi)水電設(shè)施及有線電視的交接、稅負(fù)承擔(dān)等問(wèn)題作了約定。董某經(jīng)友人提醒，買(mǎi)了學(xué)區(qū)房最好把全家人的戶口抓緊遷進(jìn)去，于是到公安機(jī)關(guān)辦理戶口遷移手續(xù)，此時(shí)才發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人的戶口一直未遷出，于是董某一家的戶口暫時(shí)無(wú)法落戶學(xué)區(qū)房。
分析：二手房交易中有很大一部分是為了小孩的讀書(shū)問(wèn)題。由于戶籍管理的需要，一般一套住宅只能落戶一戶人家的戶口，如果在出賣(mài)人未遷出戶口的情況下，買(mǎi)受人是無(wú)法遷入戶口的，這樣買(mǎi)學(xué)區(qū)房的最終目的就落空了。
提醒：在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)受人一定要對(duì)合同目的以及合同履行中最擔(dān)心的問(wèn)題在合同中有具體約定。結(jié)合本案中的情況，戶口的遷移問(wèn)題就是買(mǎi)賣(mài)合同的最主要目的之一，就需要在合同中非常明確地作出約定，即出賣(mài)人的戶口須在某個(gè)時(shí)限前必須遷出，否則買(mǎi)受人可以解除合同并要求賠償損失。
50010302002461號(hào)