二手房常見糾紛重點案例分析

　　據了解，隨著今年相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期重點之一。據上海市申房律師事務所主任律師孫洪林表示，明年上述幾個焦點仍會是二手房糾紛的重點，此外新裝修二手房，或者次新房所占據的糾紛比例也逐漸增加，有可能成為糾紛的主要關注焦點之一。這類糾紛一方面由于現有的房地產買賣合同示范文本中未能提供詳細的示范約定，另一方面則是眾多的購房人也忽視了房屋裝修、配套設施等問題而導致。由此所引發出關于裝修的問題也許并不大，但如果合同未能明確約定，糾紛通常無法得到妥善滿意的解決。

　　焦點一：購房者未能成功申請貸款

　　背景：從 2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發放，以及2005年1月即將施行新的房貸利息等內容。

　　目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

　　案例： 2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

　　然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近 20000元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

　　從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。