二手房交易過程中，面對扶搖直上的房價，雖已收取定金甚至全部購房款，但利益驅使，售房人往往反悔毀約引起糾紛，近年來法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢。有的售房人發現房價漲幅迅猛，甚至已超過支付違約金的數額，寧愿賠償違約金，或按合同約定雙倍返還定金，也不肯將房屋過戶，而是高價另賣。
常見的賣房人解除合同的方式包括：
第一， 共有人稱房屋買賣合同未經其同意，主張房屋買賣合同無效。
第二， 承租人主張行使優先購買權，要求確認房屋買賣合同無效。
第三， 售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權人為由主張房屋買賣合同無效。
第四， 第三人主張房屋的所有權歸其所有，售房人僅是以其名義購房，導致售房人根本無法交付房屋，房屋買賣合同只能被迫解除。
第五， 售房人以各種理由稱對方違約，要求解除合同。
第六， 所售房屋是央產權，政策規定不允許出售;以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效等等。
買房人應對策略：
第一， 簽訂房屋買賣合同前一定要調查了解房屋的產權來源、產權現狀;
第二， 不僅要約定合同履行的程序、細節，還要把合同不能履行的違約責任約定清楚，并在合同中適當提高違約金額。
第三， 在合同中增加對不誠信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過戶登記手續，導致原房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的，買方可以請求返還已付的購房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價損失。
法律規定：
上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規定，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合合同法第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。
對于合同確實不能繼續履行的，房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
一、雙方協商確定的，從其約定;
二、雙方不能協商確定的：
(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;
(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。
認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
50010302002461號