一房二賣(mài) 如何認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同效力

　　核心內(nèi)容：一房二賣(mài)應(yīng)該認(rèn)定哪一份買(mǎi)賣(mài)合同有效？下面，承業(yè)律師事務(wù)所小編通過(guò)一個(gè)真實(shí)的案例，為您介紹分析這個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　一、案情介紹

　　二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　三、律師點(diǎn)評(píng)

　　正文：

　　【案例簡(jiǎn)介】

　　程某夫婦于2006年7月以15.5萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需錢(qián)，經(jīng)他人介紹，程某夫婦將該房屋以17萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給姜某。雙方商定：姜某預(yù)交房款12萬(wàn)元，鑰匙交給姜某，兩個(gè)月后，雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，姜某支付余下的5萬(wàn)元房款。5月16日，姜某支付12萬(wàn)元房款，并搬進(jìn)房屋居住，6月7日，由于房屋價(jià)格上漲，程某要求姜某增加房款。姜某認(rèn)為已簽訂書(shū)面合同，因此要求程某立即辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，程某明示若不增加房款就不辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。7月21日，程某將房屋以18萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給胡某，并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。將12萬(wàn)元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內(nèi)搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙?jiān)V狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，保護(hù)自己的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　【案件焦點(diǎn)】

　　本案的焦點(diǎn)是“一房?jī)少u(mài)“，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定哪一份買(mǎi)賣(mài)合同有效。對(duì)此，產(chǎn)生兩種不同意見(jiàn)：

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，姜某的要求是合理的，因?yàn)樵诘谝粋€(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議，并簽訂了書(shū)面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂后，雙當(dāng)各自按照合同約定履行了自己的義務(wù)。程某因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲才要求姜某增加價(jià)款，這顯然違反了買(mǎi)賣(mài)合同的約定。程某與姜某協(xié)商不成后，將房屋又賣(mài)給胡某，已經(jīng)違反了第一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而且，第一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，第一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，因?yàn)楣裰g買(mǎi)賣(mài)私有房屋不僅需要雙方的書(shū)面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門(mén)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。雖然第一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在先，而且已經(jīng)部分履行，但卻沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不成立，第二個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　【律師分析】

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地適用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第60條第3款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。